Civ. 3^e, 1^er juin 2022, n° 21-11.602

Au cas d’espèce, des bailleurs consentent à une société un bail sur un local commercial afin qu’elle y exploite un commerce de pizzas à emporter. La société locataire découvre que le local a été édifié sans permis de construire. Sur le fondement de l’article 1719,2° du code civil, elle agit en résolution du bail pour manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Ce texte prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

La cour d’appel juge que la locataire ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, retenant que celle-ci exploitait le local litigieux conformément à sa destination (de commerce de pizzas à emporter) et ce, depuis la signature du bail, que l'absence de régularité de la situation administrative du local n'a pas d'incidence directe sur l'exploitation quotidienne du fonds de commerce et ne peut légitimer le non-paiement des loyers, en sorte que sa demande en résolution du bail doit être rejetée. Dit autrement, le défaut de permis de construire n’obère pas l’exploitation du fonds de commerce si bien que, même imputable aux bailleurs, le manquement contractuel tiré de la mauvaise exécution de leur obligation de délivrance conforme reste sans incidence sur l’exécution du contrat par la locataire dont la demande en résolution n’est donc pas justifiée. La cassation est prononcée au visa de l’article 1719 précité.

La Cour de cassation juge en effet que la cour d’appel, en déboutant la locataire, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, étant avéré que le défaut de permis de construire, non régularisable, était la cause de troubles d'exploitation « consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu'en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d'exploitation en cas d'injonction administrative de démolir » (comp. Civ. 3^e, 19 déc. 2012, Bull. III, n°187, l’irrégularité du bail commercial ayant abouti à interdire au preneur d’exploiter les lieux loués). 

Contrairement à ce que les juges du fond avaient retenu, le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme entravait l’exécution du contrat par le preneur dont le préjudice subséquent, non seulement actuel (manque à gagner lié aux difficultés à exploiter et à développer le fonds), mais également futur (impossibilité de revendre le fonds), justifiait d’accéder à sa demande en résolution judiciaire du contrat.

Il convient de préciser qu’il s’agissait bien ici de résoudre le contrat et non pas simplement de le résilier : même si dans un contrat synallagmatique à exécution successive comme le bail, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou, comme au cas d’espèce, exécution imparfaite dès l'époque de sa conclusion, entraîne en revanche l'anéantissement rétroactif du contrat.